ひばりヶ丘周辺(新座市・西東京市エリア)の不動産売却 » 家や土地の売却にかんするキホン知識 » アパートを高く売却するためのポイント

アパートを高く売却するためのポイント

不動産売却において、中古アパートによくあるのが「相続で得た物件」「すでに賃貸人がいる物件」であるケースです。

今回は

  • 相続で得たアパートの場合
  • すでに賃貸人がいるアパートの場合

の2パターンに分けて、少しでも高く売却するためのポイントをご説明します。

相続した土地はすぐに売却するのが最大のポイント!

相続によって得た土地は、大切に所有しておくべきか・売ってしまうべきかと悩む人が多いようですが、住む予定がないのであれば「すぐに売却する」ことが最大のポイントです。
以下で理由をご説明します。

毎年固定資産税がかかる

不動産を所有していると、毎年固定資産税が課税されます。固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で計算されるので、固定資産税評価額が3,000万円のアパートであれば、3,000万円×1.4%=42万円です。売らずに所有しているだけで、毎年42万円とかなりの固定資産税がかかってしまうわけです。

相続税申告期限から3年以内の売却で相続税が経費として認められる

相続税申告期限の翌日から3年以内にアパートを売却する場合、「相続税の取得費加算の特例」という制度が適用されます。これは、相続税を不動産の売却経費として認めるという制度です。

通常、不動産を売却したときの譲渡所得税は売却額から売却経費を差し引いて算出される売却益に対してかかりますが、特例が適用されれば相続税も売却経費として計算されるため売却益が少額となり、譲渡所得税も安くなるのです。

上述したとおり、この制度が適用されるのは相続税申告期限の翌日から3年以内ですので、早めに売却することが重要です。

詳しくは国税庁(https://www.nta.go.jp/index.htm)のHPをご参照下さい。  

また、相続で得たアパートに限らず、不動産の価値は時間が経てば経つほど下がっていきますので、住む予定がないのであれば一日でも早く売却することをおすすめします。

賃借人がいるアパートを売却する方法は2種類

所有しているアパートにすでに賃借人がいる場合、

  • 賃借人に立ち退いてもらい空き家として売却する
  • 賃借人がいる状態でオーナーチェンジし投資用物件として売却する

の2通りの方法があります。状況にもよるため一概には言えませんが、賃借人に立ち退いてもらい空き家の状態で売却したほうが高く売れる傾向にあります。

2通りの方法別にポイントをご紹介します。

立ち退きをしてもらい売却するには日頃の人間関係が重要!

立ち退きをしてもらうには正当事由が必要です。「アパートを売却したいので出ていって欲しい」では正当事由として認められないのです。さらに半年〜1年前に交渉をしなければいけないという決まりもあります。

賃借人がいる場合は、トラブルなくスムーズに立ち退きをしてもらい空き家にするのが最も高く売却できると言えるでしょう。

そのためにも、賃借人とは日頃から良い人間関係や信頼関係を築いておくことが重要なのです。

オーナーチェンジ時は複数の不動産に査定をしてもらう

賃借人がいるまま売却することも可能です。この場合は「賃借人がいる投資用物件」として売却しオーナーチェンジをすることになります。

売却には通常の物件と同様の手順を踏むため不動産に査定してもらうこととなりますが、賃借人がいるアパートの場合も不動産によって査定額が大きく異なる可能性があります。事前に相場価格をしっかりと知っておき、さまざまな不動産に査定をしてもらうことが大切です。

購入希望者側からすれば、最初から賃借人がいればすぐに賃料が入るというメリットから双方が納得できれば立ち退きをお願いするよりも高く売却できる可能性もありますよ。

そのほか、

  • 引っ越しする人やアパート購入者の多い時期(1月〜3月)に売り出す
  • 物件に関する情報(マイナス面も含める)をきちんと担当者に伝える
  • 相続や立ち退きに関することは専門家にも相談しながら話をすすめる

などにも気をつけることで、高額での不動産売却が期待できるでしょう。

PAGE TOP