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高く売る方法

こちらでは不動産売却時の査定では、どういうところを見られるのか、家を高く売るために査定前に知っておきたい事項について紹介します。

不動産売却時の査定の決め方

不動産の鑑定方法には、取引事例比較法、原価法、収益還元法、の3種類があります。

「取引事例比較法」は、近隣地や同一圏内など、対象不動産と条件が近い物件の取引事例を収集し、地域や個別要因を含めて比較評価する方法で、中古住宅の評価方法としては最も一般的です。

「原価法」は、対象不動産を再度建築、造成した場合いくらになるかという再調達原価を割り出し、建築後経過年数によって下がった価値を引いて現在の価値を推定する方法です。

「収益還元法」は、その不動産が将来生み出すと予測される収益をすべて足して、収益価格を求める方法です。

不動産会社に勤務する人なら誰でも知っていることですが、一般にはほとんど知られていません。

家を高く売るために査定前に知っておきたいこと

家の査定額を高くつけてもらい、できるだけ高く売りたい場合には、次のような点に気をつけましょう。

売りに強い不動産会社を選ぶ

家を買う場合の情報は本やネットから色々と得ることができますが、売却についての情報はほとんどありません。

これは不動産会社によって、不動産売却の力量が大きく異なることも原因にあります。

よい仲介会社を見つけられるかどうかで売却価格が大きく変わるともいえるので、売却を依頼する不動産会社の選定はとても重要です。

家をきれいにしておく

家を見るとき、玄関を入った瞬間の第一印象はとても大事です。

薄暗い家だったり、物が乱雑に置かれた家などは第一印象のイメージとしては最悪です。

査定前にキッチン、浴室、トイレなどをきれいに掃除し、余計なものも部屋に置かないようにし、換気も十分にして、この家に住みたいと思われるような家にしておきましょう。

自分で手に負えないような汚れがあった場合には、ハウスクリーニングなどの専門業者に依頼しましょう。

故障個所は事前に修理

住宅設備に故障箇所があった場合、事前に修理・交換しておきましょう。

設備に故障箇所があったまま査定を受けると、修理見込み額か、それ以上の値引きを要求される可能性が高いです。

新築時の図面を用意しておく

不動産新築時の図面やパンフレットがあれば用意しておきましょう。

パンフレットには不動産のセールスポイントが記載されていますし、図面があれば間取りが良くわかり、購入希望者も家のイメージをつかみやすいからです。

周辺環境についての情報をきちんと伝える

スーパーの場所、学校、図書館、交通の便など周辺環境の情報を伝えましょう。

後でトラブルにならないように、もちろんマイナスと思われるところも正直に伝える必要があります。

不動産の査定は簡易査定と訪問査定どっちがいい?

不動産の査定は簡易査定と訪問査定の2種類に分けられます。

簡易査定は、所在地や面積などの不動産に関する情報を持ち主が不動産会社に伝え、その情報をもとに、不動産会社が周辺の売り出し価格や過去の売却価格、公示価格などを参考に客観的に査定を行う方法です。

一方、訪問査定はその名の通り担当者が現地を訪問し、簡易査定での情報に実際の日当たりや損傷具合などの評価を加味する、より精度の高い査定方法です。

では、簡易査定と訪問査定にはどういったメリット・デメリットがありと、それぞれの査定方法におすすめのケースについてみてみましょう。

簡易査定のメリット・デメリット

簡易査定のメリットは、なんといってもスピーディーに結果がわかることです。簡易査定では、わざわざ不動産会社に出向くことなく、インターネットや電話でも査定が可能で、早ければ30分程度、遅くても2営業日ほどで査定額を知ることができます。

また、不動産会社に渡す個人情報を最低限にとどめることができ、勧誘があった場合にも断りやすい傾向にあります。

デメリットは、実際の不動産の状態が反映されないために、良くも悪くも正確な金額がわからないということです。例えば室内状況がいくら綺麗でも査定価格にプラスされませんし、反対に周辺環境が悪くてもマイナスになりません。

ただし査定対象がマンションの場合は、マンション全体の評価が査定価格に大きく影響してくるため、簡易査定であっても比較的精度の高い査定価格が出せるでしょう。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定のメリットは、やはり正確な査定価格がわかるという点です。特に室内設備や状態が良かったり、周辺環境に恵まれているなどの場合は大幅な金額アップも見込まれます。

また、不動産会社の担当者から直接話が聞けるため、例えば周辺の不動産価格の動向や、どういった条件なら売れやすいのかといった情報を知ることもできます。

デメリットは、その場に立ち会う必要があるため、最低でも30分ほどは時間を確保する必要があり、その場で勧誘される可能性もあります。

また、周辺の調査などの際に近隣の方に不動産の売却を検討していることが知られてしまうこともあるため、不要な詮索をされたくない場合は、訪問時には社名を伏せてもらうなどの配慮が必要です。

査定方法は目的別に使いわけよう

インターネットによる簡易査定ができる近年では、まずは何社かで簡易査定をして相場を把握し、対応の良かった数社に訪問査定を依頼するという方法が一般的になってきており、中には簡易査定をしてからでないと訪問査定ができない不動産会社もあります。

もちろん、査定価格にかかわらず売却を予定している場合や、仲介を依頼したい不動産会社があらかじめ決まっている場合には、最初から訪問査定を依頼しても構いません。

反対に、売却を急いでいるわけではなく大まかな査定価格が知りたいだけの場合は、まずは簡易査定をしてみる方法で良いでしょう。

訪問査定では、不動産会社や担当者によってチェックするポイントや高く評価をするポイントが異なることも少なくなく、場合によっては査定価格に大きな差が出ることもあります。

特に特殊な設備などがある物件の場合はその価値をわからない担当者もいるため、複数の不動産会社に訪問査定を依頼されることをおすすめします。

最後に、簡易査定と訪問査定、どちらの査定を行ったとしても、売れるか売れないかは別として、最終的に売却価格を設定するのは売り主です。

そのため、査定価格も重要ではありますが、あくまでも参考価格という認識で、売る側・買う側が共に納得し気持ちよくスムーズに取引ができそうな不動産会社を選びましょう。

不動産売却のほうが高額!不動産の買取と売却の違いを解説

買取:建売業者や不動産開発業者など、不動産関連会社に直接物件を売ること

売却:不動産会社を仲介して買主を探し、売主と買主の個人間で売買契約を結ぶこと

不動産を手放したいと思っている方はどちらを選べばよいのか迷うこともあるかもしれませんが、端的に言うと早く売りたい方は買取、高く売りたい方は売却にするのがオススメです。

不動産買取のメリット・デメリット

メリット

買取の場合は不動産関連会社が直接物件を購入してくれるため、買主を探す必要のある売却と違って早く成約でき、スピーディーに現金化できるのが利点です。

良い物件の場合、最短で3日~1週間で売れることもあります。

また不動産のプロが契約相手ですので途中で解約したり契約内容を変更されたりするリスクが少なく、安心して手続きが進められるのもメリットでしょう。

さらには、不動産会社なら物件の条件が多少悪くても買い取ってくれるという期待もできます。

なぜなら、業者は居住用のみならず商業や工業用の土地も扱っていますから、例えば奥地にあって住むには不便な場所でも、ソーラーパネル設置など別の用途で活用することもできるからです。

デメリット

不利な点は、売却と比べて買取の方が一般的に価格が安くなってしまうことです。

不動産会社は再販目的で土地や建物を購入するので、税金や広告費などを差し引いた価格でしか買い取ることができません。

ですから売却相場の70%~80%の値しかつかないことが多いのです。

例えば売却だと3,000万円で売れる物件の場合、買取なら2,100万円~2,400万円になってしまいます。

もっとも、今後収益が見込める土地や建物であれば相場よりも高値で買い取ってくれることもあります。

また、相手は不動産のプロですから、悪徳業者に引っかかってしまうと言い値で安く買いたたかれてしまう危険もあります。

心配な人は複数社に見積もりを出してもらうとよいでしょう。

不動産売却のメリット・デメリット

メリット

売却のメリットは何と言っても高く売れることでしょう。

不動産会社を仲介するので手数料はかかりますが、手数料の上限は法令で決まっていますので膨大な額になることはありません。

例えば既述の3,000万円の物件の例ですと、仲介手数料は約100万円~150万円以内です。

手数料を差し引いても買取価格よりもはるかに高い値で売れます。

さまざまな購入希望者が下見に訪れますから、自分の不動産の客観的な魅力や欠点を知って、より有利な条件で交渉することも可能です。

デメリット

困るのは、買取と比べると実際に売れて入金されるまでに、かなりの時間がかかることでしょう。

一般的には売りに出してから成約に至るまで、およそ3ヶ月~6ヶ月はかかってしまいます。

条件の悪い物件だと1年以上売れ残ることも稀ではありません。

売れないうちに不動産としての価値が下がってしまう危険性もあります。

また売買契約の相手は多くの場合が個人ですから、ローン審査に落ちた場合には解約されるリスクもあるなど、成約後にトラブルが生じることも考えられます。

買主にとっては大きな買い物ですから、慎重になって途中で契約内容の変更を迫られたり、思わぬ細かい所でもめたりする可能性も十分にあり得ます。

あなたにオススメなのはどっち?不動産買取と売却

以上のことから、買取にすべきか売却にすべきかは売主が置かれた状況や物件の状態、タイミングによるといえます。具体的には以下の基準で選ぶとよいでしょう。

買取に向いている人は?

  • とにかく不動産を急いで現金化したい人
  • 投資目的で不動産を売買したい人
  • 一般住宅用には不便な不動産を持っている人

売却に向いている人は?

  • 納得のいく高値で売りたい人
  • 時間的に余裕がある人
  • 自分の不動産の価値を分かってくれる買主に売りたい人

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