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契約するときの注意点

こちらでは、価格交渉や相見積もりによる相場の把握、売却する家の故障個所の把握など、不動産売却をするときの注意点を解説します。

不動産売却時の注意点 家の相場を把握する

インターネットで検索すると不動産の相場を計算してくれるサイトもあり、ほんの数分でおおよその相場はわかりますが、正確に査定するには不動産会社に依頼する必要があります。

不動産会社によって査定価格は異なるので、数社の会社に査定を依頼し相見積もりしましょう。

査定を行ってもらうことによって、どういう会社なのか、担当者の対応は良いかどうか等についてもわかるので、不動産会社選びの参考にもなります。

また、不動産売却の関するいろいろな情報も得ることができます。

価格交渉

価格交渉は不動産取引にはつきものなので、価格交渉は必ずあるものという認識を持っておく必要があります。

よくある例は6,980万円を6,900万円にしたり6,800万円にしたりする端数切りです。

それなら最初から6,800万円で売り出せばいいのではないかと思われるかもしれませんが、そうではありません。

それは端数表示があると金額を見た時のイメージが違ってくるからです。 スーパーなどで1,990円の商品は、2,000円のものよりも10円以上の安さを感じますが、不動産でも同じことがいえます。

不動産広告などで金額を見ると3,980万円とか5,490万円という端数表記が多いのはそのためです。

不動産の買い手は安く買いたい、売り手は高く売りたいので利害はまったく正反対です。

交渉は一方の言い分を押しつけるものではないので、お互いに譲歩しあって納得のいく価格で売却しましょう。

売却する家の故障個所を把握する

売却不動産に故障個所があった場合は、不動産会社にきちんと知らせておきましょう。

物件引渡し後に、買手から故障箇所などが見つかったとクレームがあると、売主は瑕疵担保責任から修理代金を請求されることがあります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ時はよく考える

不動産会社仲介の場合媒介契約を締結しますが、媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれメリットとデメリットがあるので、よく考えてから契約を行いましょう。

一般媒介契約…複数の不動産会社に依頼でき、購入者を自分で探すことができます。

専任媒介契約…不動産会社一社のみにしか依頼できません。購入者は自分で探すこともできます。

専属専任媒介契約…不動産会社一社のみにしか依頼できず、購入者も自分で探すことができません。

建物の内覧準備をする

購入希望者は建物の見学をしますが、内覧だけで購入するかしないか決めるケースも多いです。

家の掃除やかたづけ、空気の入れ替えをし、近隣の環境の説明などもできるようにします。

不動産に関する書類を用意する

事前に不動産の権利や面積などが分かる資料を用意すると、査定がスムーズです。

例えば、土地や一戸建ての場合、登記簿謄本・敷地測量図・間取図・評価証明書・固定資産税納付書など、マンションの場合、登記簿謄本・間取図・修繕履歴・評価証明書・固定資産税納付書・管理に関する書類などです。

不動産売却時に必要となる費用とは?

不動産売却する際には、税金や手数料などさまざまな費用がかかります。どのような費用がいくらくらい必要となるのか解説していきます。

税金関係

「印紙税」
印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことです。売買契約書に記載された契約金額によって定められた金額の印紙を貼って消印(印鑑などによる割印)をすることで納税したことになります。

売買契約書は売主保管用、買主保管用の2通の作成が必要となるため、印紙税も2通分必要となります。一般的には、売主、買主それぞれが1通分ずつ負担します。

「所得税、住民税」
不動産の売却金額が購入したときの金額よりも高い場合に発生する場合があります。売却する不動産の所有期間によって税率が異なるため一律ではありません。

「固定資産税」
売却時に未納分の固定資産税がある場合、売主の負担となります。法的には「1月1日時点」での所有者に納税義務が発生しますが、年度途中で売却をした場合は、売主と買主での話し合いや同意の元に日割り計算をし、それぞれが公平に負担するのが一般的となっています。

「登録免許税」
不動産の所有権を変更する際に発生する税金です。登記の内容によって税率が異なりますが、役所が管理する固定資産台帳の評価額を課税標準として算出されます。

登記にかかる費用

「抵当権抹消登記費用」
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借り入れする際に、家や土地を担保とする権利です。何らかの理由によりローンの返済が滞った際、抵当権を持つ者が不動産を差し押さえて処分し、得た金銭を債務の返済に充てることができます。抵当権が残った状態では不動産の売却ができないため、ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するためには登記が必要となります。抵当権抹消にかかる登録免許税は、固定資産評価額に関係なく、不動産1物件につき1,000円となっています。3つの物件の抵当権を抹消する場合は1,000円×3物件で3,000円となります。

「所有権保存登記費用、住所変更登記費用」
所有権保存登記とは土地の所有者の登録を行うことをさします。所有権保存登記を行うことで、登記簿に不動産の所有者の詳細が記載されるため、第三者に対して不動産の所有権を主張できるようになります。住宅ローンなどで抵当権を設定する際に必要となります。

所有権保存登記には申請義務がないため、古い物件などでは未登記の場合があります。一般的な不動産売買の際には、未登記の場合は必ず所有権保存登記を行ってから売買します。

また、売却する不動産の登記簿に記載されている所有者の住所や氏名が、引っ越しや婚姻、離婚によって現在の住所と異なる場合には変更登記が必要になります。

所有権保存登記や住所変更登記には、それぞれ固定資産台帳の評価額に基づいた登録免許税がかかります。

「司法書士への報酬」
登記に関する手続きは一般的に専門家である司法書士に依頼するケースが多くなっています。司法書士に依頼した際には、登録免許税などの他に司法書士への報酬が必要となります。報酬金額は依頼する司法書士によって異なります。

各種手続にかかる手数料

「仲介手数料」
不動産の売却を依頼する不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料は、売却が成立した際に成功報酬として支払います。

「繰り上げ返済やローン完済にかかる手数料」
不動産売却によって得たお金によって、売却する不動産のローン返済や完済を行う場合には手数料が必要となります。金融機関によって金額は異なりますが、一般的には数千円程度となっています。

その他にかかる費用

「建物解体費」
古家付きの物件の場合、そのままの状態で買い取ってもらえれば良いのですが、多くの場合古家を解体し更地の状態で引き渡すのが一般的となっています。その際に必要となる費用が建物解体費です。一般的な相場としては、一坪当たり木造で2万円~3万円、鉄骨造で3万円~4万円、鉄筋コンクリート造だと4万円~5万円と言われています。

「測量にかかる費用」
土地の取引を行う際には、隣接する土地の所有者とのトラブルを防ぐためにも事前に測量するのが一般的となっています。測量にかかる費用は、土地の面積や形、隣接している土地の所有者の人数や道路の接し方によって大きく異なります。

「引越し費用」
住んでいる不動産を売却する際には必要となる費用です。引っ越しをしてから売却するのか、住みながら売却を進めるのかによって発生する時期は異なります。

「ハウスクリーニング費用、リフォーム費用」
少しでも高く売却しようと考えた時には、ハウスクリーニングやリフォームなどで現状より家の状態をきれいにしてアピールしたいと考えた時に発生する費用のため、必ずしも支払う費用ではありません。

このように不動産を売却する際には、さまざまな費用が必要となります。特に住宅ローンの残債がある場合は、不動産の売却金額が住宅ローンの残債と同等くらいの価格であっても、売却手続にかかる費用を考えると赤字になってしまうことも考えられます。売却を検討する際には、これらの費用を含めて予算を立てることが大切です。

不動産売却の仲介手数料について徹底解説

不動産売却で不動産業者に仲介を依頼する場合には、不動産業者への仲介手数料が発生します。

仲介手数料は不動産会社への「成功報酬」

「仲介手数料」とは、家を売る時や買う時だけでなく、家を貸す時や借りる時にも発生するお金、つまり不動産業者を介して何らかの契約が成立した場合に発生する成功報酬といえるでしょう。

従って、仮に途中まで売買に関する話が進んでいて、結果的に契約が成立しなかった場合には仲介手数料を支払う必要はありませんし、売買に関する広告料などの諸費用についても、こちらから特別に通常の営業範囲外の業務を依頼する場合を除けば費用は発生せず、基本的に売り主が不動産業者に支払うのはこの仲介手数料のみです。

仲介業者と結ぶ媒介契約の中には「専属専任媒介」や「専任媒介」といった、依頼した仲介業者のみが契約できるものと「一般媒介」と呼ばれる複数の仲介業者に依頼・契約できるものがありますが、専任媒介だから仲介手数料が高いなどということもありません。

また、仲介ではなく不動産会社が直接不動産を買い取る場合も、仲介ではなく直接取引となるため仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の上限は売買価格の3%+6万円(+消費税)まで

仲介手数料は不動産会社によって自由に決めることができますが、消費者が不当な不利益を受けることを避けるため、その上限は法律によって定められています。

仲介手数料は不動産会社によって安く設定することは可能ですが、多くの不動産会社では上限額いっぱいの仲介手数料を設定していますので、不動産売却の際は、実際の売却金額から一定の金額が差し引かれると考えておいた方が良いでしょう。

仲介手数料の相場(上限額)は、次のような計算式で知ることができます。

不動産の売買価格が200万円以下の部分売買価格の5%

不動産の売買価格が200万円を超えて、400万円以下の部分売買価格の4%

不動産の売買価格が400万円を超える部分売買価格の3%

例えば、上記の計算式を売買価格1,000万円の不動産に適用した場合、 200万円の部分×5%=10万円。

200万円から400万円の間の、200万円の部分×4%=8万円。

400万円から1,000万円の間の、600万円の部分×3%=18万円 →10万円+8万円+18万円=合計36万円 ということで、1,000万円で売買した不動産には上限36万円+消費税の仲介手数料が発生することになります。

ただし、実際の不動産売買においては数千万円という金額での取引が多く、その都度このような計算を行う手間を省くための「速算式」という計算方法がよく使われます。

その場合の計算式は売買価格の3%+6万円(+消費税)ですので、不動産売買の際にはこの計算式をあらかじめ覚えておくと便利でしょう。

仲介手数料を安くすることは可能か

仲介手数料には上限があるものの下限はありません。

しかしながら不動産会社の主な収入源は仲介手数料なわけですから、基本的に値引き交渉は難しいと考えておいて良いでしょう。

最近では価格競争により「仲介手数料が半額」や「仲介手数料◯◯%オフキャンペーン」などの割引を行っている不動産会社もあるため、仲介手数料を少しでも安くしたい場合は、依頼をする前にそのような会社を調べておきましょう。

ただし、いくら仲介手数料が安いからといって、そもそもの売買価格も安いと意味がありませんので、複数社で似たような査定額になった場合の選定ポイントのひとつとして考えて良いかもしれません。

仲介手数料を支払うタイミング

前述のとおり仲介手数料は契約が成立した際の成功報酬です。そのため、本来は不動産の引き渡し完了時に全額を支払うというのが正しいと考えられます。

しかし、現在の不動産業界の慣例としては「契約締結時に50%」「引き渡し時完了時に50%」という2段階で支払うことがほとんどです。しかし、この方法はあくまでも慣例であり、何か決まりがあるわけでもありません。

したがってもし最後まできちんと対応してくれるのか、といった不安がある場合には引き渡し完了時に仲介手数料を全額支払いたいという申し出をしてみましょう。

不動産売買は、不動産会社や担当者との相性や信頼関係によっても結果の良し悪しが大きく変わってきます。売買価格や仲介手数料も非常に重要ですが、不動産会社の考え方や対応なども含めた、総合的な観点から判断をしましょう。

契約破棄に関して

さて、契約を結んだ後でその内容に異議を感じ、契約を白紙に戻したいと思うこともあるかもしれません。しかし、その行為が契約破棄となり、さまざまな注意点があります。そこで、しっかりと契約破棄についても把握しておきましょう。

購入に伴う契約破棄

契約破棄で多いケースの1つが購入のキャンセルです。例えば、購入の申し込みを行い、すでに申込金の支払いを行っている場合です。この場合、その購入のキャンセルを行うと、宅地建物取引業法による定めに従いその申込金は変換されます。

ただし、すでに購入の契約を行っている場合では、契約金や手付金などは返還されませんし、原則として一方的に契約破棄はできません。さらに、登記申請などを行っている場合には、違約金が加算されます。

つまり、個人都合での契約破棄は、より大きなペナルティが伴うのです。キャンセルが認められる契約前にきちんと状況を確認しておきましょう。そして、迷っている部分や不安な点があるのなら、契約をしないということも重要な選択肢の1つとなります。

売却を行う際のペナルティ「手付倍返し」

引っ越しなどに伴い、現在生活している住宅を売却することがあります。しかし、途中で引っ越しの予定がなくなったり、売却せずに建て直しを考えたりして、不動産売却を中止したい場合もあります。このような不動産売却に伴う契約破棄では「手付倍返し」というペナルティが発生します。

通常住宅の買主が見つかると、買主から手付金として売却価格の約10%が売主へ支払われます。買主が購入をキャンセルする場合は、上記のように手付金は売主の所有となり、買主へは返還されません。

しかし、売主の都合で契約破棄を行う場合には、受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払わなくてはいけません。売主の方がペナルティが重いように感じますが、買主から受け取った分がありますので、実際にはどちらも手付金分を受け取ることになります。これが手付倍返しというペナルティです。

契約破棄とクーリングオフ

売買契約にも、消費者、つまり買主を守るための制度としてクーリングオフ制度が適応されます。そのため、住宅を購入するために契約を結んでも一定期間内であれば、一方的に契約を解除することができます。

ただし、このクーリングオフは全てにおいて適応される訳ではありません。宅地建物取引業法では、仮設小屋のような事務所以外の場所などで売買契約を結んだ場合に、クーリングオフ制度について告げられた日から8日以内に限られています。

つまり、不動産会社や自宅などで契約を行った場合は、初めからクーリングオフ制度の対象ではありませんので、契約から8日以内でも契約の解除はできません。ですので、住宅売買の場合では、一般的にクーリングオフ制度が該当することが非常に少ないのが実態です。

瑕疵担保責任について

契約破棄を行う理由の中には、業者の説明と実際の住宅の状態があまりにも異なっていることがきっかけになる場合があります。また、建物の周囲の悪状況などを意図的に知らせず、契約後に知ることになった場合なども、契約解除を行う大きな要因となります。

こうしたトラブルを回避するために、住宅の売主には瑕疵担保責任が設けられています。これは売主側が買主に対して住宅の不具合などに対して責任を負う制度です。つまり、住宅についてきちんと説明を買主に対して行わなかった場合には、瑕疵担保責任にもとづいて責任を追及し、契約を解除できる可能性があります。

さらに、意図的に隠しているとなれば瑕疵担保責任により慰謝料を請求することも可能な場合があります。しかし、どこまでが瑕疵担保責任の範疇かは特定が難しい場合もあります。そのため、瑕疵担保責任があるからといって契約破棄ができるとは限らず、慰謝料を請求した後もそこへ住み続けなければ行けないこともあります。

特に、売主側が発生した不具合について知らず、知りうる状況になかった場合には瑕疵担保責任を追及することはできません。瑕疵担保責任にも追及ができる範囲が存在しますので、契約破棄が必ず認められると誤解しないようにしましょう。

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