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契約するときの注意点

こちらでは、価格交渉や相見積もりによる相場の把握、売却する家の故障個所の把握など、不動産売却をするときの注意点を解説します。

不動産売却時の注意点 家の相場を把握する

インターネットで検索すると不動産の相場を計算してくれるサイトもあり、ほんの数分でおおよその相場はわかりますが、正確に査定するには不動産会社に依頼する必要があります。

不動産会社によって査定価格は異なるので、数社の会社に査定を依頼し相見積もりしましょう。

査定を行ってもらうことによって、どういう会社なのか、担当者の対応は良いかどうか等についてもわかるので、不動産会社選びの参考にもなります。

また、不動産売却の関するいろいろな情報も得ることができます。

価格交渉

価格交渉は不動産取引にはつきものなので、価格交渉は必ずあるものという認識を持っておく必要があります。

よくある例は6,980万円を6,900万円にしたり6,800万円にしたりする端数切りです。

それなら最初から6,800万円で売り出せばいいのではないかと思われるかもしれませんが、そうではありません。

それは端数表示があると金額を見た時のイメージが違ってくるからです。 スーパーなどで1,990円の商品は、2,000円のものよりも10円以上の安さを感じますが、不動産でも同じことがいえます。

不動産広告などで金額を見ると3,980万円とか5,490万円という端数表記が多いのはそのためです。

不動産の買い手は安く買いたい、売り手は高く売りたいので利害はまったく正反対です。

交渉は一方の言い分を押しつけるものではないので、お互いに譲歩しあって納得のいく価格で売却しましょう。

売却する家の故障個所を把握する

売却不動産に故障個所があった場合は、不動産会社にきちんと知らせておきましょう。

物件引渡し後に、買手から故障箇所などが見つかったとクレームがあると、売主は瑕疵担保責任から修理代金を請求されることがあります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ時はよく考える

不動産会社仲介の場合媒介契約を締結しますが、媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれメリットとデメリットがあるので、よく考えてから契約を行いましょう。

一般媒介契約…複数の不動産会社に依頼でき、購入者を自分で探すことができます。

専任媒介契約…不動産会社一社のみにしか依頼できません。購入者は自分で探すこともできます。

専属専任媒介契約…不動産会社一社のみにしか依頼できず、購入者も自分で探すことができません。

建物の内覧準備をする

購入希望者は建物の見学をしますが、内覧だけで購入するかしないか決めるケースも多いです。

家の掃除やかたづけ、空気の入れ替えをし、近隣の環境の説明などもできるようにします。

不動産に関する書類を用意する

事前に不動産の権利や面積などが分かる資料を用意すると、査定がスムーズです。

例えば、土地や一戸建ての場合、登記簿謄本・敷地測量図・間取図・評価証明書・固定資産税納付書など、マンションの場合、登記簿謄本・間取図・修繕履歴・評価証明書・固定資産税納付書・管理に関する書類などです。

不動産売却の仲介手数料について徹底解説

不動産売却で不動産業者に仲介を依頼する場合には、不動産業者への仲介手数料が発生します。

仲介手数料は不動産会社への「成功報酬」

「仲介手数料」とは、家を売る時や買う時だけでなく、家を貸す時や借りる時にも発生するお金、つまり不動産業者を介して何らかの契約が成立した場合に発生する成功報酬といえるでしょう。

従って、仮に途中まで売買に関する話が進んでいて、結果的に契約が成立しなかった場合には仲介手数料を支払う必要はありませんし、売買に関する広告料などの諸費用についても、こちらから特別に通常の営業範囲外の業務を依頼する場合を除けば費用は発生せず、基本的に売り主が不動産業者に支払うのはこの仲介手数料のみです。

仲介業者と結ぶ媒介契約の中には「専属専任媒介」や「専任媒介」といった、依頼した仲介業者のみが契約できるものと「一般媒介」と呼ばれる複数の仲介業者に依頼・契約できるものがありますが、専任媒介だから仲介手数料が高いなどということもありません。

また、仲介ではなく不動産会社が直接不動産を買い取る場合も、仲介ではなく直接取引となるため仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の上限は売買価格の3%+6万円(+消費税)まで

仲介手数料は不動産会社によって自由に決めることができますが、消費者が不当な不利益を受けることを避けるため、その上限は法律によって定められています。

仲介手数料は不動産会社によって安く設定することは可能ですが、多くの不動産会社では上限額いっぱいの仲介手数料を設定していますので、不動産売却の際は、実際の売却金額から一定の金額が差し引かれると考えておいた方が良いでしょう。

仲介手数料の相場(上限額)は、次のような計算式で知ることができます。

不動産の売買価格が200万円以下の部分売買価格の5%

不動産の売買価格が200万円を超えて、400万円以下の部分売買価格の4%

不動産の売買価格が400万円を超える部分売買価格の3%

例えば、上記の計算式を売買価格1,000万円の不動産に適用した場合、 200万円の部分×5%=10万円。

200万円から400万円の間の、200万円の部分×4%=8万円。

400万円から1,000万円の間の、600万円の部分×3%=18万円 →10万円+8万円+18万円=合計36万円 ということで、1,000万円で売買した不動産には上限36万円+消費税の仲介手数料が発生することになります。

ただし、実際の不動産売買においては数千万円という金額での取引が多く、その都度このような計算を行う手間を省くための「速算式」という計算方法がよく使われます。

その場合の計算式は売買価格の3%+6万円(+消費税)ですので、不動産売買の際にはこの計算式をあらかじめ覚えておくと便利でしょう。

仲介手数料を安くすることは可能か

仲介手数料には上限があるものの下限はありません。

しかしながら不動産会社の主な収入源は仲介手数料なわけですから、基本的に値引き交渉は難しいと考えておいて良いでしょう。

最近では価格競争により「仲介手数料が半額」や「仲介手数料◯◯%オフキャンペーン」などの割引を行っている不動産会社もあるため、仲介手数料を少しでも安くしたい場合は、依頼をする前にそのような会社を調べておきましょう。

ただし、いくら仲介手数料が安いからといって、そもそもの売買価格も安いと意味がありませんので、複数社で似たような査定額になった場合の選定ポイントのひとつとして考えて良いかもしれません。

仲介手数料を支払うタイミング

前述のとおり仲介手数料は契約が成立した際の成功報酬です。そのため、本来は不動産の引き渡し完了時に全額を支払うというのが正しいと考えられます。

しかし、現在の不動産業界の慣例としては「契約締結時に50%」「引き渡し時完了時に50%」という2段階で支払うことがほとんどです。しかし、この方法はあくまでも慣例であり、何か決まりがあるわけでもありません。

したがってもし最後まできちんと対応してくれるのか、といった不安がある場合には引き渡し完了時に仲介手数料を全額支払いたいという申し出をしてみましょう。

不動産売買は、不動産会社や担当者との相性や信頼関係によっても結果の良し悪しが大きく変わってきます。売買価格や仲介手数料も非常に重要ですが、不動産会社の考え方や対応なども含めた、総合的な観点から判断をしましょう。

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