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不動産売却の税金を少しでも節約するふるさと納税とは

ふるさと納税で節税対策を

ふるさと納税とは、地方自治体に納税(寄付)することで翌年度の住民税と所得税の控除を受けられるという制度です。ふるさと納税はもともと都市部と地方の自治体の格差是正のためにスタートした制度でした。しかし、各自治体がふるさと納税に対する返礼品に力を入れたことで、自己負担額2,000円で非常にお得な品物が手に入ると話題になりました。

ふるさと納税は収入に応じて控除額の上限が決まっています。つまり、上限以上にふるさと納税をしても、お得にはならないということです。もちろん、その自治体に対する寄付ですのでムダではありませんが、お得にふるさと納税をするには自分の上限を知っておく必要があります。

ふるさと納税の上限額は家族構成(未婚、既婚、子持ちなど)と収入によって細かく設定されています。たとえば、独身で年収400万円の場合は42,000円が上限額です。同じ年収400万円でも、夫婦共働きで子どもが1人いる場合は29,000円が上限額となります。

自分の収入に対する上限額を知りたい場合は総務省で確認することができます。ふるさと納税をする場合は必ずチェックしておきましょう。

譲渡所得とは

土地や建物を売却した場合は譲渡所得となります。譲渡所得は不動産の売却額から、取得費用と譲渡費用を差し引くことで計算されます。

取得費用:土地や建物の購入代金、購入手数料、その後の修繕費、改修費、設備費などを合計したもの。
譲渡費用:土地や建物の売却時に発生した費用。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立ち退き料、更地にして土地を売る場合の取り壊し費用など。

建物の取得費の計算はその建物が事業に使われていた場合と事業以外に使われていた場合とで計算方法が異なります。

事業に使われていた場合:建物を取得してから売却するまでの毎年の減価償却の合計額。
事業以外に使われていた場合:建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年あたりの減価償却費相当額に売却するまでの年数を乗算した金額。

ただし、先祖伝来の土地を譲り受けた場合や、購入日が古すぎて取得費が分からない場合もあるでしょう。この場合は売却額の5%を取得費として計算することが可能です。

また、譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があります。短期か長期かによって税金の計算方法は異なります。

短期譲渡所得:譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のもの。
長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるのもの。

減価償却の計算方法

土地や建物は取得したその年にすべての金額を経費として計上しません。資産には耐用年数というものがあり、年を追うごとに古くなる=価値が下がっていきます。その下がった価値を減価償却費用として計上するのです。

減価償却に用いられる償却方法は2007年3月31日以前に取得した資産に用いられる「旧定額法」「旧定率法」などが用いられます。対して2007年4月1日以降に取得された資産については「定額法」「定率法」などが用いられます。

建物は建築素材によって耐用年数が定められておりそれによって償却率が決まります。たとえば鉄筋コンクリート(RC)であれば47年、重量鉄骨であれば34年、木造であれば22年といった具合です。計算方法は以下のとおりです。

<計算方法>
(建物の費用)×(償却率)=(減価償却費)

シミュレーション

では、具体的に減価償却費がいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。1億円の建物を減価償却していく場合です。

RC:耐用年数47年
1億円×償却率(1÷47)=減価償却費220万円/年

重量鉄骨:耐用年数34年
1億円×償却率(1÷34)=減価償却費300万円/年

木造:耐用年数22年
1億円×償却率(1÷22)=減価償却費460万円/年

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