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ひばりヶ丘で不動産売却するときに知っておきたい法律

 不動産物件の登記内容を確認

西東京周辺で不動産売却をしようとする場合、特に土地付きの一軒家の売買においては、土地の面積についてしっかり確認をすることが大事です。

 

登記内容と実際の状況が異なることがある

ひばりヶ丘にずっと住んでいて、事情で家を売却しようとする場合、登記内容を確認しましょう。特に土地の面積については注意が必要です。登記内容と実際の内容が異なることがあるからです。登記台帳には登記されたときの公募面積と実際の測量結果を反映した面積が記載されています。土地の面積が異なると、隣の家とトラブルに発展する原因となりえます。

 

実際に不動産売却をする場合は実測をする

トラブルを避け、スムーズに不動産売却をするには、実際に再度計測することが必要です。その際には、自分でも法務局で地図を確認するといいでしょう。実際の不動産の状況を把握しておくことが、ひばりヶ丘でスムーズに不動産売却をする際のコツです。

 

大規模な不動産売却について

広大な不動産の売却をする際には国土利用計画法というものがあります。あまり個人の売却においては気にすることはないかもしれませんが、国土利用計画法がどういったものか、くらいは知っておくといいでしょう。

 

国土利用計画法を注意しなければいけない規模

国土利用計画法は大規模な不動産売却などの取引において適用される規模は、市街化区域で2000平方メートル以上、都市計画区域で5000平方メートル以上です。

 

国土利用計画法の目的

国土利用計画法の目的としては、地価が高騰することを避けるためです。このような法律がないと、投機的な目的で取引をする業者が増えたり、乱開発が起こったりするリスクがあり、その結果土地が適正な価格で取引ができなくなります。そういった事態を避けるための法律です。

 

大規模な不動産の取引には届出が必要

国土利用計画法として、定められたケースに当てはまる場合は、売買する不動産の所在、地積、目的について届出をしなければなりません。

 

瑕疵担保責任について

不動産を売却する際、トラブルが多いものに瑕疵担保責任があります。トラブルを避けるためにも、瑕疵担保責任について知っておきましょう。

 

瑕疵担保責任とは?

「瑕疵」とは欠陥や傷などといった意味です。マンションなどを売却する場合、標準装備のはずの機能が損なわれていたり、壊れていたり、戸建ての際には白アリがいたり、雨漏りがあったり、といったケースです。それらがあるから違法、というわけではなく、それを隠して売却すると責任を問われるということです。

 

瑕疵担保責任を負わない特約

売主が宅建業者でなければ、瑕疵担保責任を必ずしも負わなければならないということではありません。それが特約というもので、買主と売主の合意によって、瑕疵担保責任が発生する・しない、を定めることができるのです。特約といっても、一方的に責任を負わないということではありません。どういった方法で定めるかというと、次のような方法があります。

 

瑕疵担保責任を不動産物件の価格に反映させる

瑕疵担保責任を負う場合、売主は売買価格を高く設定し、責任を負わない場合は価格を下げて交渉します。そうすることで、お互いが納得できる価格で契約、ということになります。

 

瑕疵担保責任の期間を短くする

瑕疵が発見されるのが物件を引き渡してからすぐ、というケースだけではありません。しかし、何十年も経ってから瑕疵担保責任を問われるというのも困るものです。そこで、瑕疵担保責任を短期間だけ負う、という契約をすることがよくあります。

 

瑕疵担保責任はしっかり確認

瑕疵担保責任の請求期間は、原則、物件の引き渡しから10年以内です。瑕疵担保責任についてうやむやにしてしまうと、自動的に瑕疵担保責任を負うことになり、10年間も瑕疵の責任を問われるかどうかについて気にしていなくてはなりません。瑕疵担保責任においてもきちんと理解しておくことも、不動産売却をスムーズに行うコツです。

 

権利証を紛失した場合の対処法

不動産売却をしようとしたら、権利証が見つからない!ということもあります。その場合の対処法について知っておきましょう。

 

権利証は再発行されない

権利証は紛失しても再発行されることはありません。ただし、権利証がないと登記ができない、というわけではないので安心しましょう。その場合は、「事前通知制度」、もしくは「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」といった方法で、登記をすることが可能です。

 

一般的には「事前通知制度」を利用する

「事前通知制度」は登記申請を受けた登記所において、「登記申請があった」ということを、登記義務者に郵送で通知をします。この際の通知は「本人限定受取郵便」なので、悪用されることはありません。所有者はこの通知書を受け取り、記名、実印押印をして、登記所に申し出ることで登記ができます。

 

「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」について

「司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度」は、司法書士等の資格を持った人が、代理人となり、紛失した保有者の身分証明書の提示を受け、本人であることを確認し、登記所に提供するという方法です。この方法は司法書士などに依頼をしなければならないので、前述した「事前通知制度」を利用するといいでしょう。

 

2004年に始まったオンライン申請

2004年6月、不動産登記法が改正されました。大きく改正されたのは100年ぶりです。その一つとして「オンライン申請」があります。「オンライン申請」はインターネットを利用して登記申請ができる制度です。ネットを利用することで、登記事務が簡素化され、効率アップも図られるようになりました。「オンライン申請」をすると、それまで交付されていた権利証はなくなりました。その代わりに、「登記識別情報」が通知されることになりました。

 

「オンライン申請」になっても、それまで交付されていた権利証は無効になったわけではありません。すべてがオンラインになったわけではなく、書面申請も有効です。書面の権利証や登記識別情報は、非常に大切なものです。これがないと、所有者以外の人が簡単に不動産を売却したり、処分したりできてしまいます。権利証の紛失には注意しましょう。もし、紛失した場合は、不動産関係の専門家や司法書士などに相談して対処をするようにしましょう。

 

ひばりヶ丘で不動産売却を行う際、基本的な法律については知っておくようにしましょう。知らないと慌ててしまったり、スムーズに不動産売却ができなくなってしまったりすることもあります。法律、というと難しく聞こえるかもしれませんが、理解できないものではありません。自分でもしっかりと把握し、後悔のない不動産売却をしましょう。法律を把握するとともに、不動産売却に必要な書類は、早めに用意しておくことをおススメします。

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