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購入希望者との交渉・売買契約をスムーズに行うコツ

不動産はどうやって売るの?

マンション・戸建て・土地など、所有している不動産の売却を検討している場合は、不動産会社に売却の依頼をします。依頼方法は主に「不動産会社に直接電話する」、「不動産会社のホームページにある所定のフォーマットに物件情報を入力して送信する」の2つです。次に対象物件の査定を行います。査定は物件所有者からの情報と、実際に担当者が対象不動産を確認して金額を提示するのが一般的です。査定金額を所有者(売主)へ提示し、金額に納得した時点で、不動産会社に売却の依頼をするという「媒介契約」を締結します。

 

購入希望者が見つかったら

媒介契約締結後、インターネットや広告などに物件情報を掲載して販売活動を開始します。販売されている物件に対して「この物件を購入したい」といった購入希望があった場合、不動産会社は物件の掲載を一旦ストップし、売主へ購入希望があった旨を報告しなければなりません。購入希望者が物件価格に合意しているのであれば売買契約の準備に進むことができますが、中には値引き交渉をする人もいます。どれくらいの金額までなら応じることができるのかを、媒介契約の際に売主に確認しておくことが重要です。「値引きの金額が大きすぎる」、「売主が値引き不可にしている」などの理由で値引きできない可能性もあります。

 

不動産売買契約の流れ

不動産売買契約は基本的に販売活動を依頼した不動産会社もしくは、売主が指定した場所(自宅や喫茶店など)で行われます。売買契約には売主、購入希望者(買主)双方が立ち会う必要がありますが、立ち会うことができない場合は委任状を提出した上で、代理人の立ち合いでも可能です。

 

売買契約では買主に重要事項の説明をすることが義務となっています。重要事項説明の主な内容は、「対象不動産に関する重要な事項」、「売買代金の支払い方法」、「契約に関する事項」などです。重要事項の説明に全て合意したら売買契約を締結します。売買契約は買主へ売買代金を支払う義務があり、義務を行って契約解除となると違約金の支払いなどが発生するので、契約内容を十分に理解したうえで契約することが大切です。売買代金の受け渡し、各書類に署名・捺印して売買契約が終了となります。

 

売買契約時の必要書類

不動産売買契約では複数の書類が必要となり、物件や売主・買主によって一部異なります。すぐに準備できないものもあるので、契約日が決定した時点で早めに取得しておくと安心です。

 

・売主

本人確認書類

実印

印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通)

印紙代(物件価格によって異なる)

仲介手数料の半金(物件価格によって異なる)

管理規約等(マンションの場合)

建築確認通知書(検査済証)

登記識別情報

固定資産税納付書

建築協定書(協定がある場合)

 

・買主

本人確認書

印鑑(住宅ローンを利用する場合は実印)

印紙代(物件価格によって異なる)

仲介手数料の半金(物件価格によって異なる)

手付金(現金または小切手で用意する)

 

・代理人が売買契約に立ち会う場合

本人確認書類(契約者本人・代理人それぞれのもの)

委任状(契約者本人の署名・実印があるもの)

契約者本人と代理人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの1通ずつ)

 

売買契約時にかかる諸費用

不動産を売買する際は諸費用がかかります。物件価格によって異なるのであらかじめ確認が必要です。

 

・印紙代

印紙代とは売買契約の際、契約書にかかる税金ことで契約書に記載された売買金額に対して金額が異なります。1,000万円超~5,000万円以下の物件を取引した場合にかかる印紙代は10,000円です。

 

・仲介手数料

仲介手数料は不動産会社などの仲介業者に不動産売買を依頼した際に支払う手数料のことです。不動産会社を介さないで個人売買をする場合、仲介手数料は発生しません。仲介手数料も物件価格によって異なるものです。物件価格が400万円超の場合の仲介手数料の算出方法は、(物件価格の3+6万円)×消費税なので、1,000万円の物件を契約した際にかかる仲介手数料は、388,800円となります。

 

・手付金

手付金とは売買契約締結時に買主が売主へ支払う金銭で、契約成立を示す証拠金のことです。売買代金の一部として充当されることが一般的といわれています。金額は物件価格の510%とされており、相場は100200万円です。

 

売買契約をする際の注意点

不動産売却に関する知識がないまま契約をしてしまうと、騙されたり損をしたりする可能性があります。ここでご紹介する売買契約をする際の注意点を理解したうえで取引を行うことが重要です。

 

・売買物件の表示

重要事項説明書や売買契約書には購入予定物件の情報が記載されています。物件価格・面積・住所・間取りなどの細かい数字に間違いがないか確認が必要です。

 

・売買代金・手付金などの支払いについて

売買契約時に発生する金銭に関してはきちんと確認しておく必要があります。具体的には売買代金に相違がないか、手付金は妥当か、支払期日に間違いはないかなどです。口約束ではなく、きちんと書面に残しておくようにしましょう。

 

・住宅ローンに関して

不動産を購入する際、金融機関で住宅ローンを利用する人が多く見られます。住宅ローンの審査に通過できないと無条件で売買契約を解除することのできる「ローン特約」を売買契約に付けることが可能です。ところが、買主の理由により住宅ローンを組むことができなかった場合はローン特約を付けることができなくなるので、気を付けましょう。

 

・付帯設備の引き渡し

付帯設備とは室内にあるエアコンや照明などのことを指します。売買契約が終了し、買主に物件を引き渡すときまでにこれらの付帯設備をどうするか決めておかなければなりません。そのまま引き継ぎたい、処分して欲しいなど買主によって様々です。契約締結前に引き継ぐものと処分するものを明確にしておきましょう。付帯設備を引き継ぐ場合は、設備などに不具合がないかなどの確認も必要です。事前確認を怠らないことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

 

物件を高く売る方法

不動産を売却するのなら、できるだけ高値で売りたいという人も多いはずです。物件の状態が良くないと価値は下がってしまいます。特に築年数が古い物件は、外観や水回りの状態が悪いものが多いのが現状です。売却する前にリフォームを行うと、印象が変わり価格にも影響するといわれています。中古物件をリフォームすることでキッチンやトイレなどの設備もきれいになり、新築のように生まれ変わるのも魅力的です。近年は築年数が比較的新しい物件でも、リフォームした物件の方が人気といわれています。反対に、築年数の古い物件を安値で購入し、購入後に買主本人がリフォームをするといったケースも可能です。買主自身がリフォームすることで、壁紙や設備のメーカーなど自由に決めることができるというメリットがあります。

 

不動産の売却を検討しているのなら再開発エリアがおすすめ

東京近郊は近年、住宅開発が進んでいます。東京の西部、西東京市の「ひばりが丘」は再開発が進んでいるエリアのひとつです。ひばりが丘の再開発は駅を中心に行われており、幹線道路の延長やロータリー部分の拡大、急な階段の撤去など、地域住民が生活しやすい環境づくりが実施されています。また、ひばりが丘は大規模な「ひばりが丘団地」やマンションが立ち並ぶエリアで、西武池袋線の急行停車駅でもあり、池袋や新宿、東京へのアクセスも良好です。商業施設やスーパーなど生活する上で必要な施設も充実しており、住みやすい環境といえます。生活しやすい地域には人も多く集まり、不動産需要も高くなるでしょう。ひばりが丘で不動産を売却するには、地元に精通した不動産会社が多く点在しています。不動産は売るタイミングによって付加価値が多く異なるのが特徴です。築年数が古い物件に関しては売却が遅ければ遅いほど価値が低下する可能性が高いため、売却を検討している場合は早めに行動することをおすすめします。

 

 

不動産を売却する際の交渉内容や売買契約時の流れについてご紹介しました。不動産売却は物件によって支払う金額や必要書類などが異なるので、契約時に慌てないよう、事前確認が重要です。また再開発エリアの「ひばりが丘」では、不動産売却に積極的に取り組んでいます。ひばりが丘エリアの不動産を所有している場合は、まずは査定をして物件の現状を知るのもおすすめです。

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