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売却相場について

こちらでは地域によって大きく差が出る不動産の売却相場情報をどのように収集すべきか、マンション・戸建・土地それぞれについて解説します。

家を売る前に、まず相場を知りましょう

家を売りたいと思ったら、まず自分の家がどのくらいの価格で売れるのか、相場を知っておく必要があります。

価格相場についての情報を収集、調査し、だいたいの相場イメージをつかんでから不動産会社に具体的に相談することをおすすめします。

不動産物件の価格査定は不動産会社に依頼しますが、最終的な価格を決定するのは売主なので、相場を把握しておくことはとても大事なことなのです。

地域の不動産価格情報を調査

実際に取引された不動産の売買価格や事例情報を得るのは難しいのですが、次のような方法で価格情報が入手できます。

新築マンションの場合

  • インターネットの広告やチラシ:販売している物件の売り出し価格(実際の取引価格と一致しているわけではない)

中古マンションの場合

  • インターネットの広告やチラシ:販売している物件の売り出し価格(実際の取引価格と一致しているわけではない)
  • 不動産価格指数(国土交通省):不動産購入者アンケート調査による実際の取引価格を基に指数化(立地や特性による影響は除去)
  • レインズ・マーケット・インフォーメーション(指定流通機構):実際の取引価格(宅地建物取引業法に基づき収集)

戸建の場合

  • インターネットの広告やチラシ:販売している物件の売り出し価格(実際の取引価格と一致しているわけではない)
  • レインズ・マーケット・インフォーメーション(指定流通機構):実際の取引価格(宅地建物取引業法に基づき収集)

土地の場合

  • 地価公示(国土交通省):公的機関の評価価格であり、実際に取引された価格ではない
  • 地価調査(都道府県):公的機関の評価価格であり、実際に取引された価格ではない
  • 土地総合情報システム(国土交通省):不動産購入者アンケート調査による実際の取引価格
  • 不動産価格指数(国土交通省):不動産購入者アンケート調査による実際の取引価格を基に指数化(立地や特性による影響は除去)

地域の市場動向を調査

売りたい物件の条件などについて検討するために、地域の平均的価格帯や価格変動についても把握しておきましょう。

新築マンションの場合

  • 不動産業統計集(不動産流通推進センター):着工戸数の推移、販売個数、契約率など
  • 全国定期借地権付住宅の供給実態調査(国土交通省):定期借地権付住宅供給の推移

中古マンションの場合

  • 不動産価格指数(国土交通省):不動産購入者アンケート調査による実際の取引価格を基に指数化(立地や特性による影響は除去)
  • 住宅価格指数(日本不動産研究所):既存マンションの価格水準の動向
  • 地域流通機構による取引動向情報

戸建の場合

  • 地域流通機構による取引動向情報
  • 不動産業統計集(不動産流通推進センター):着工戸数の推移、販売個数、契約率など
  • 全国定期借地権付住宅の供給実態調査(国土交通省):定期借地権付住宅供給の推移

土地の場合

  • 不動産価格指数(国土交通省):不動産購入者アンケート調査による実際の取引価格を基に指数化(立地や特性による影響は除去)
  • 地域流通機構による取引動向情報
  • 不動産業統計集(不動産流通推進センター):着工戸数の推移、販売個数、契約率など

築年数が経つと不利!不動産売却相場と築年数について解説

一般的に、不動産は築年数が経つと売却価格は確実に下がっていきます。よほど立地条件が良かったり、建物そのものに価値がある場合は例外ですが、ほとんどの場合は古くなればなるほど安く買いたたかれてしまうというのが現実です。

ですから、売却を考えている場合はできるだけ早く動くべきです。築年数別の不動産の売却相場と売るタイミングを詳しく説明しましょう。

築年数ごとに下がる!不動産の売却相場

◎マンションの場合の売却相場

分譲マンションはおよそ新築から10年単位で売却価格が変わります。

いわゆる「築浅」と評される築後10年以内の物件はあまり価格の変動はなく、売却相場は購入価格の80%以上であることが多いです。通常の使用であれば壁紙や床材などにも目立った劣化は出ませんし、トイレやお風呂などの設備が極端に古臭いということもないからです。

一般的にも最も人気のある物件だと言えます。 築10年~20年になると、購入価格の80%~55%まで落ちることが多くなります。古さが目立つようになり、リフォームが必要な設備も増えてくるからです。

もっとも、築25年未満のマンションの場合は住宅ローン減税の対象となるため、購入者側からすると実質的に割安で買えるというメリットがあります。

ですからあえてこれくらいの築年数の物件を狙う人もいるため、比較的買い手がつきやすいとも言えるでしょう。

築20年~30年になると、大半の物件が購入価格の半額以下まで下がってしまいます。こうなると高額買取は難しいでしょう。

◎戸建の場合の売却相場

戸建の売却価格の下落は、マンションよりもさらにシビアです。

一般的には築20年が過ぎると建物の価格はほぼゼロになってしまいます。これは税法上、木造住宅の耐用年数は22年と決められているためです。よって評価されるのは土地の価格だけだと思っておいた方が良いでしょう。

とはいえ、耐震基準が改正された1981年以降に建てられた家であれば、それ以前のものよりも売れやすい傾向にあるため、売却を考えるのであれば老朽化が進む前に売りに出すことをお勧めします。

損をしないためには売るタイミングも重要!

できるだけ高く売るには、売却のタイミングはとても重要です。早く売った方が良い場合をまとめましたので参考にしてください。

◎マンションの売り時

マンションの場合、侮れないのが修繕積立金の存在です。築15年を過ぎたマンションは大規模な改修工事が必要となるケースも多く、プール金がなくなった工事後に積立金の額が一気に上がるということも少なくありません。そうなると買い手がつきにくくなってしまうので、改修工事の予定があるならば早めに売っておいた方が無難です。

また東京都近郊であれば2020年の東京オリンピックまでがマンションの売り時と言われています。現在はオリンピック関連工事のため資材が高騰しており、新築マンションの価格が上がっているため、中古マンションの需要が高まっているからです。

さらに、2017年11月現在、住宅ローンも過去最大レベルの低金利ですから、金利が上がる前に売りに出す方が買い手がつきやすいでしょう。

◎戸建の売り時

戸建も同じく、金利が低く需要が高いうちに売るのが得策です。

他には、個性的な間取りの物件は買い手がつきにくく、売れるまでに時間がかかってしまうため、古くなる前に売りに出した方が良いと言われています。

また、リフォームが必要になった場合も売り時です。既述のように戸建は築20年を過ぎると価格が急激に下がりますし、リフォーム済みであってもその分高値で売れるというわけではありません。

最近では自分でリノベーションをして住むことを前提としている買い手も多いので、リフォームにお金を使うよりは、早めに売却した方が得策かもしれません。

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