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そもそもどこで売るか

こちらでは、問い合わせから引き渡しまで、不動産の売却時にはどういった手続きを経るのか大まかな流れを解説し、売却までにかかる平均的な期間についても紹介します。

不動産売却は不動産会社で

不動産売却は、物件の評価基準が統一され、手続きも丁寧に行われる不動産会社に依頼すると安心です。

わからないことや不安なことにも専門家として詳細に答えてくれるので、初めてでも確実で安定した不動産売却を行うことができます。

不動産売を決める前にすべきこと

不動産を売りたい人の理由は、定年になるので田舎に帰りたい、子供が独立したのでマンションに住み替えたい、子供が増えたので広い家に住みたいなど、家族構成、ライフスタイルの変化、経済的問題、環境の変化など様々です。

まず「なぜ不動産を売りたいのか」の理由と「住み替えしたい時期」「自己資金」などについて整理しましょう。

こうしておくと、売却時期、売却価格、新居購入か賃貸かなどについて具体的なイメージが持ちやすいです。

不動産売却の流れ

では、不動産はどのようなステップで売却されるのでしょうか。

1.相場を確認し想定売却価格を決める

不動産がだいたいいくらくらいで売れるのか、近隣物件の相場を調べてから売却価格の目安をたてます。

2.不動産会社情報を集める

大事な不動産を売却するのですから、信頼できる不動産会社に依頼する必要があります。

ネットや雑誌、口コミなどを参考に不動産会社の情報を集め、疑問点などがある場合は問い合わせをします。

3.不動産の査定を依頼

信頼できそうな不動産会社を数社選び、売却したい不動産の価格を査定してもらいます。

4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産売買の仲介を依頼する会社が決まったら媒介契約を結びます。

媒介契約の形態には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

5.不動産売り出し

希望売却価格だけでなく市場の相場価格や不動産会社の査定価格も踏まえて決めます。

6.購入希望者と売却交渉

価格だけでなく、その他の条件も明確にして交渉を進めます。

7.購入希望者に物件情報を提供する

売買契約する前に、購入希望者に物件情報を正確に提供します。

物件の瑕疵(不具合や欠陥)も伝えて契約締結後のトラブルが起きないようにします。

不動産会社仲介物件は「重要事項説明」で詳細な説明を行うので、不動産会社の物件調査には詳細に答えましょう。

8.売買契約締結

買主と売買条件合意後、売買契約を結びますが、物件価格の10~20%の手付金を契約金として受け取ります。

売買契約の契約内容はしっかりと確認しましょう。

9.不動産引き渡し

売買代金を受けとり、抵当権抹消、所有権移転等の登記申請を行います。

細かい設備や備品などについても買主と現地立ち会いを行って確認します。

税務申告などの手続きも忘れないようにしましょう。

信頼できる担当者かどうか見極める

不動産売却で重要視するポイントの一つが、売却を依頼する不動産会社選びです。売却実績が高いところなど、さまざまな情報を元に不動産会社を選ぶのですが、実はそれだけでは足りません。いくら不動産会社の売却実績が高いといっても、担当者によって売却の成功しやすさや金額などに差が現れているからです。

そこで、不動産売却を行う際は、実際に自分の売却を請け負ってくれる担当者が信頼できるかどうかを見極める必要があるのです。それでは、信頼できる担当者を見極めるポイントをいくつか見ていきましょう。どれも重要な点ばかりですので、スマートフォンなどにメモしておき、いつでも確認できるようにしておくと便利ですよ。

  • 査定金額に対して、きちんと金額の根拠や理由を照らし合わせながら細かく説明してくれる
  • 住宅ローンの残り金額や物件の現状など、小さな情報まで詳しくヒアリングをしてくれる
  • 自分に合った売却プランや方法を提案してくれる
  • 売却や契約の手続きに必要な確認事項を丁寧に説明してくれる
  • 適切な手順で契約を行ってくれる
  • すぐに契約を迫らない、しつこく契約の連絡などをしない

どれも基本的なことばかりなのですが、不動産売却を行う機会は人生の中でも限られた回数しかなく、大半の人が1~2度ある程度でしょう。つまり、説明してくれる内容や担当者の対応などは、初めて知ったり受けたりすることばかりで、怪しいかどうかさえ気づくことが難しいのです。そのため、上記のようなポイントをきちんと把握しておき、実際の対応と照らし合わせながら評価してみることが大切なのです。

さて、不動産会社の担当者によって売却の成功率などが変化するため、信頼できる担当者を探すことが必要なのですが、どうしてそこまで異なるのでしょうか?不動産会社が売却を行う際には、実際に購入希望者やリフォームなどの業者との交渉。契約書の作成など、不動産売却に関連する全てのことを行います。そして、これらの窓口となり直接やり取りを行うのがあなたの担当者なのです。

つまり、これらの業務がスムーズに終えられたり、購入希望者に応じて臨機応変な対応を行ったりできることが担当者の能力によって大きく異なるため、売却の成功率などにも影響を与えているのです。さらに、あなたに対して見せる態度や対応が、そのまま購入希望者や業者への対応となります。その担当者の対応によって、あなたがこの人から不動産を購入したいと思えるかどうかも、信頼できる大きなポイントにしても良いでしょう。

また、不動産売却で重要なのが価格設定です。相場よりも大きく下げれば売れやすいですし、相場と同じや、より高い場合は売れづらいこともあります。そして、不動産売却の場合、成功報酬が基本となりますので、売れなければ自社の利益にはなりません。その結果、こちらの要望や建物の現状を無視した価格を設定されるトラブルも相次いでいます。

加えて、不動産売却には売却価格のどれくらいの割合が成功報酬になるのか、仲介手数料などの各手数料がいくらになるのかなどもあやふやにしているところもあります。すると、売却価格は想定通りでも、手数料などの支払いによって手元に残る金額が想像以上に少なくなってしまうこともあるのです。

ですので、信頼できる担当者選びのポイントの中には、売却価格の設定にまつわる事柄や内容の説明に関することが含まれているのです。不動産を売却する場合は、人生の中で数回しか無いだけでなく、次の住居への頭金にしたり遺産の分配に活用したりと重要な意味合いを持つ行為でもあります。重要な意味を持つ不動産売却を、さまざまなトラブルを回避して嫌な思い出にしないためにも、担当者選びに力を入れましょう。

売却までの平均的期間

販売開始から売買契約締結までに1ヶ月~3ヶ月、契約締結から物件引渡しまでに1.5ヶ月~2ヶ月程度が必要なので、だいたい3ヶ月~5ヶ月程度です。

相場より安い価格で売り出して、すぐに買い手が見つかり売り手がすぐ引越せる状態であっても、ローン申し込み手続き等で半年や1年かかるという場合もあります。

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