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税金について

こちらでは不動産の売却益に掛かる税金の種類と、課税の仕組みについて解説し、節税するための方法についても紹介します。

家を売った場合にかかる税金

不動産を売ると税金がかかることは、ご存じだと思いますが、税金は売った価格だけにかかるわけではありません。

では、どのような税金が、どのくらいかかるのでしょうか?

課税のしくみ

個人所得には所得税と住民税が課税され、サラリーマンの場合、毎月の給料から所得税と住民税が天引きされています。

もし、家を売った場合、売却不動産で得た金額にも所得税と住民税が課税されますが、売却した代金総額に対し税金がかかるのではなく、譲渡所得金額に対して課税されます。

譲渡所得金額の計算方法は

収入金額(売買代金総額+固定資産税の負担額)-{(取得費)+(譲渡費用)}-特別控除額

となります。

「収入金額」

固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分が課税されますが、年の途中で売買すると一般に未経過固定資産税は買主が負担するので、不動産本体価格に加えて支払います。

例えば、購入価格3000万円のマンションを3月31日に5000万円で売却した場合、固定資産税が6万円だとすると、買主は4~12月の9ヵ月分(4万5千円)を固定資産税として売主に払います。

その場合、売主は4万5千円を収入金額にプラスしなくてはならないので、「収入金額」は5千4万5千円となります。

「取得費」

不動産購入代金は「取得費」に含まれますが、不動産購入手数料や司法書士への報酬も「取得費」となりますし、不動産取得税や登録免許税など固定資産取得にかかる税金も「取得費」となります。

また、中古建物取得の場合、経年で価値が減少した分として償却費相当額を引いたものが「取得費」となります。

「譲渡費用」

売却の仲介手数料、司法書士費用、土地の測量費などが「譲渡費用」です。

売却にあたって古い建物を壊した場合の費用も「譲渡費用」となります。

また、壊した建物に資産価値が残っていた場合、価値分は「譲渡費用」として収入金額から引くことができます。

「特別控除額」

マイホームを売却すると「居住用財産の控除の特例」として「マイホーム特別控除」(居住している家屋や敷地を売却した場合、譲渡所得金額から3000万円を差し引くことができる)を受けられます。

例えば、5000万円で取得した自宅マンションを7000万円で売っても7000万-5000万-3000万円となり、課税額は0円となります。

ただし、セカンドハウスや5年以上居住していない家などには適用できません。

譲渡所得金額にかかる税金の計算

不動産の所有期間によって譲渡所得金額にかかる税金は変わってきます。

「長期譲渡所得と短期譲渡所得」

不動産譲渡は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に税法上分けられます。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産譲渡は「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の不動産の譲渡は「短期譲渡所得」となり、短期譲渡所得の場合、所得税30%、住民税9%の合計39%が課税されますが、長期譲渡所得の場合は所得税15%、住民税5%の合計20%の課税で済みます。

税率が約2倍違ってくるので、不動産を売却する時には1月1日に5年を超えているかどうか、確認するようにしましょう。

「所有期間10年超のマイホームに適用される軽減税率」

譲渡の年の1月1日に所有期間が10年を超えている居住用財産の場合、譲渡所得金額6000万円までは所得税10%住民税4%の軽減税率が適用されます。

不動産売却時に節税できるもの

・印紙税

買主と売主が1通ずつ所有する売買契約書に貼付され、それぞれ1通の印紙税を負担します。

買主は必ず原本を持つ必要がありますが、売主は原本で持つ必要はないので、コピーにすることによって印紙代が節約できます。

・譲渡所得税

不動産売却による譲渡所得がプラスになった場合にかかる税金ですが、諸経費をきちんと計上し、利益額を低くすることで節税できます。

確定申告には取得費や譲渡費用についての領収書や契約書などのコピーを添付することになっているので、細かい費用でも積み重ねることで「譲渡所得金額」を減らすことができ、無駄な税金を払わなくて済みます。

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