不動産売却と消費税の関係

2019年10月1日から消費税が10％になることが決定しました。そしてこの消費税増税は、不動産売却においても影響を与えるものとなります。

不動産売却と、消費税およびその増税についての関係についてご説明します。

不動産売却時、消費税課税対象となるものは？

不動産売却時には、いくつかの項目が消費税課税対象となります。

まず、個人が住宅を売却する場合、消費税の課税対象となるのは、以下の2つです。

1. 不動産会社に支払う仲介手数料
2. 司法書士に支払う手数料

そして、不動産会社などの法人が不動産を売却する場合は、売却する建物も消費税の課税対象となります。

不動産売却において、建物に関しては「個人は非課税、法人は課税」と覚えておきましょう。土地に関しては、個人だけでなく法人も消費税は非課税となります。

消費税増税によってどのくらい負担金額が変わるのか

というわけで、個人が住宅を売却する場合、消費税の課税対象となるのは仲介手数料と司法書士手数料の2点となりますが、消費税増税によって大きな影響を受けるのは仲介手数料のほうです。

仲介手数料は上限が「物件価格の3％＋6万円」と定められており、多くの不動産業者が、この上限いっぱいの仲介手数料を求める形をとっています。

たとえば売却価格が3,000万円となった場合は、3,000万円×3％＋6万円＝96万円が仲介手数料となり、これに消費税がかかります。

仲介手数料96万円に対して消費税が8％なら76,800円ですが、10％なら96,000円。その差は19,200円となります。つまり、個人の不動産売却は「消費税増税により、仲介手数料が1～数万円程度アップする」というわけですね。

ちなみにもうひとつの消費税課税対象である司法書士手数料は住所変更登記や抵当権抹消登記などでおおむね15,000～20,000円ほどになりますので、こちらは8％から10％に上がっても、その影響は数百円程度です。

不動産売却と消費税表示の注意点

不動産売却の際、広告などに表示される不動産価格は「消費税込み」となりますので、この点は注意が必要です。

つまり、あなたと不動産業者が「この物件を3,000万円で売り出す」という条件で合意した場合、広告などの不動産価格表示は消費税8％なら3,240万円、10％なら3,300万円となるのです。

不動産価格表示が消費税込みであるのに対して、仲介手数料は消費税抜きの価格にかかってきます。

つまり前述の例だと、仲介手数料は3,240万円あるいは3,300万円という金額に対してかかるのではなく、あくまで3,000万円に対してかかるということです。

消費税増税は不動産売却にプラスになる？マイナスになる？

不動産売却を考えている人にとって、今回の消費税増税に関してやはり一番気になるのは「消費税増税が、不動産売却市場にプラスとなるかマイナスとなるか」という点でしょう。

その予測としては、

• 2019年半ばごろまではプラス
• その後はしばらくややマイナス

となると考えられます。

まず、2019年半ばまでがプラスとなる見込み、というのは、いわゆる「駆け込み需要」によるものです。そして増税された後は、その反動で需要がしばらく落ち込むというわけです。

消費税増税の影響は、売却する側よりも購入する側にとって大きいものです。個人が住宅を売却する場合、消費税の影響は仲介手数料と司法書士手数料にかかる程度ですが、購入する場合は「物件価格そのものに増税された分の負担も増える」ということになりますからね。

たとえば消費税別3,000万円の物件を買おうと思うと、その不動産価格だけで8％→10％の差2％分、つまり60万円の消費税増。さらに仲介手数料や司法書士手数料、住宅ローンの融資手数料などにも消費税増税の影響が出てくるので、トータルすると結構な金額になるのです。

そうなると、購入する側が「消費税が上がる前に買いたい」と思うのは自然な成り行きと言えるでしょう。

事実、住宅支援機構が2018年4月に発表した「平成30年度における住宅市場動向について」の調査では、一般消費者の50.6％が「平成30年は住宅の買い時」と答えており、その理由のひとつとして、75.0％もの人が「消費税率が引き上げられるから」というのを挙げています。[注1]

ちなみにこの駆け込み需要は、2014年4月に消費税が5％から8％に上がる前のタイミングでも起こり、住宅着工戸数は66,000戸程度増加したと推計されています。

しかし、今回の消費税増による駆け込み需要は「5％から8％になった時よりは規模が小さい」と予測されている側面もあります。

第一生命経済研究所経済調査部が発表した2018年6月に発表した「住宅着工戸数の見通し（2018・19年度）」によると、2019年の駆け込み需要は、前回の消費税増税時の約66,000戸から半減した33,000戸程度になると推測されているのです。

その理由として第一生命経済研究所経済調査部は、「以前よりも消費税の上げ幅が小さい」「10％に引き上げ後の消費税率が適用される住宅を取得する場合、収入額が約775万円以下の者を対象に最大50万円が給付されるよう、すまい給付金の制度拡大が予定されている」というのを挙げています。[注2]

これらを総合して考えると、「不動産売却を考えており、今すぐにでも売却の動きに持って行ける」という状況なら、消費税増税前の駆け込み需要に間に合うタイミングで売りに出すほうがベターであることは間違いないでしょう。

しかし「駆け込み需要といっても、あまり大々的な効果が期待できるレベルではない」とも予測されているので、もっと先々に売ろうと思っているものを無理してまで前倒しで売る必要はない、とも言えます。

消費税増税後の反動による需要落ち込みもいずれは回復してくるので、その回復の機を待って売ることも考えるといいでしょう。

つまり「今売りたいなら迷わず、将来的に売ろうかと検討している程度なら特に無理はせず」ということですね。

[注1]住宅支援機構：平成30年度における住宅市場動向について [pdf]

[注2]第一生命経済研究所 経済調査部：住宅着工戸数の見通し（2018・19年度） [pdf]

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