売却物件についての確認事項

不動産を売却する際には、売買価格に注目しがちですが、物件の現況はもちろん、法律的な問題や権利関係についても十分に確認しておくことが重要となります。トラブルを防ぐためにも不動産取引をする際に確認しておきたい事項について説明します。

権利関係の確認

不動産を売却するためには、土地や建物などの権利関係をしっかりと確認しておく必要があります。不動産の権利関係には、「所有権」「借地権」「区分所有権」「抵当権」があります。

「所有権」
所有権とは、土地や建物などの不動産等を自由に使用、収益、処分できる権利のことをさします。

「借地権」
借地権とは、建物の所有も目的として、地代を払うことで優先的に他人の土地を継続して借りることができる権利です。借地権には地上権と賃借権の2種類があります。地上権は土地の所有者の了承を得なくても借地権を売却することができますが、賃借権は地主の許可なく売却することができません。特に、借地権付のマンションの中には賃借権があるため注意が必要です。

「区分所有権」
マンションやオフィスビルのように、一棟の建物の中に独立した住居や店舗、事務所などで構成されている建物を区分所有建物といいます。この区分所有建物の中の独立した各部分の所有権を区分所有権といいます。

「抵当権」
抵当権とは、住宅ローンなどを借り入れする際に、家や土地を担保とする権利です。住宅ローンを借りる際には、抵当権が設定されています。何らかの原因によりローンの返済ができなくなった場合に、担保である不動産を売却することで残債の弁済に充てることができます。抵当権が残った状態では不動産の売却ができないため、売却時にはローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。

これらの物件の権利がどうなっているかについては、法務局で取得できる「登記事項証明書」で確認することができます。証明書の表題部には、土地や建物の場所や広さ、用途を記載しています。権利部の甲区には、土地や建物の所有者を記載しています。また、権利部の乙区には、土地や建物を担保にしている抵当権について記載しています。

例えば、所有権が共有名義になっている場合は、売却するために共有者全員の合意が必要になります。また、一戸建て住宅の土地が賃借権になっている場合、売却をするためには土地の所有者の承諾が必要になります。

一戸建ての場合、増築などをした際には床面積の変更登記がされているかなど、必要な変更登記についても確認しておく必要があります。

境界線を明確にしておく

土地の境界については、土地の所有者が変わったタイミングでトラブルになることも少なくありません。そのため、売却する際には土地の境界線について明示しておく必要があります。売買をする際には、まず、現地に土地の境界を示す「境界標」があるかどうかを確認します。境界標がわからない場合は、法務局に保管してある地積測量図を元に実測し、境界標を新たに設置します。

境界が不明な場合には、専門家である土地家屋調査士に依頼をし、土地境界確定測量を行います。地積測量図を基に測量を行い、隣接地の土地所有者の立ち会いのもと、同意を得た上で境界を決めていきます。このとき、土地が越境している場合は、隣接地の土地所有者との間に越境の覚書を交わしておくことをおすすめします。これに基づき作成された測量図を「確定測量図」といい、境界を示す上で最も信頼性の高い測量図になります。

瑕疵についての調査や対処

瑕疵とは、キズや欠陥とほぼ同じ意味で、具体的には雨漏りや水道管からの水漏れ、建物の傾き、シロアリ被害などがあります。売却する物件にこのような「瑕疵」がある場合、売却前にあらかじめ瑕疵の内容や対処を明確にしておく必要があります。

修復可能な瑕疵については、修復してから売却することができます。この場合、売却の諸費用として修復費用を売主が追加で負担しなければなりません。もしくは、売却予定額から修復費用相当の金額を差し引いた価格で売却するという選択肢もあります。

住宅の修復費用は高額になるケースもあるため、このような瑕疵が物件にある場合は、売却価格や売却時の諸費用に大きな影響をおよぼす可能性があります。瑕疵に対してどのように対処するのかは最終的には売主が判断しなければならないため、事前に不動産会社などとよく相談しておきましょう。

老朽化への対処

老朽化した物件の売却をする場合には、瑕疵と同じように物件に不具合が生じていないかしっかりと確認する必要があります。老朽化した建物は見た目にも印象が悪く買い手がつきにくいだけでなく、場合によっては瑕疵として適切な対応しなければなりません。

あらかじめリフォームや修繕をしてから売却した方が良いのか、建物を解体して更地引渡しにすることで買主が見つかりやすくなるのかなど、不動産会社とよく相談してから判断をしましょう。また、リフォームを行った場合には、その記録を買主に引き継ぐようにしましょう。

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