ローンが残っていても不動産は売却できる！抵当権の仕組みを解説

住宅ローンを組む際には必ず抵当権の設定が必要ですが、住宅ローンが残っていたとしても抵当権を外し、売却する方法があることをご存知でしょうか？

ここでは、抵当権に関する基礎知識と、住宅ローンが残っている不動産を売却する方法について解説します。

そもそも抵当権とは何か？

「そもそも抵当権って何？」という方のために、まずは3つのポイントにまとめて抵当権を解説していきます。

1. 債権者が不動産を競売にかけられる権利

不動産を購入する際、ほとんどの場合は銀行から住宅ローンとしてお金を借りることと思います。銀行は利子を取りますが、金額が大きいため最後まで返済してもらえないと大きな損失が出てしまいます。そこで、万が一完済されなかった場合に、不動産を競売にかけ、お金を回収しても良いという権利、抵当権を設定します。

2. 銀行での抵当権の設定には登記を行う

抵当権は必ず設定しなければいけないわけではありませんが、銀行は抵当権無しには住宅ローンを組ませてはくれません。抵当権の設定は、互いの意思確認だけでできますが、住宅ローンを借りる際に銀行では必ず登記を行います。

3. 抵当権があるうちはその不動産は完全に自分のものとは言えない

当然、抵当権があってもその不動産は自由に使えます。しかし住宅ローンが払えない場合は、その不動産に関する権利は銀行側が優先されるため、銀行はその不動産を取り上げたり、競売にかけたりすることができます。そのため、抵当権のあるうちは、その不動産は完全に自分のものとは言えない状況なのです。

抵当権抹消は本来不動産売却には必須

住宅ローンが完済したとき、抵当権の登記を消す抵当権抹消登記を行います。この手続きは行わなくても問題ありませんが、売却の際に不都合が起こりますので、必ず司法書士に依頼するか、自分で法務局へ出向き手続きをしましょう。銀行に任せきりではいけません。

抵当権がついたままの売却はレアケース

住宅ローンを完済せず抵当権がついたままの状態でも、売却することは可能です。しかし、抵当権がついているということは、そのローンを完済しないと不動産は競売にかけられてしまうということですから、そうした不動産を購入するのはレアケースです。

住宅ローンを完済せず不動産を売却できる「任意売却」とは

住宅ローンを残したままでも抵当権を抹消させて売却する方法があります。それが任意売却です。

任意売却なら住宅ローンを完済し、お金が手元に残る可能性もある

任意売却では売買が成立した際に、抵当権抹消手続きをした上で、不動産を売却できます。当然、任意売却でも売却した金額で、銀行への返済は必要ですので、その点では競売と変わりません。しかし、任意売却の場合は、住宅ローンの残額よりも高い金額で売れた際は手元にお金が残るという大きなメリットがあります。

任意売却は専門の不動産会社に依頼する

任意売却は、任意売却専門の不動産会社に依頼するのが一般的です。任意売却に応じるかはその銀行の方針にもよりますが、不動産会社が交渉し承諾を得てくれます。

売却額で住宅ローンが完済できなくても交渉可能

任意売却であっても住宅ローンが完済できないケースもありますが、そのような場合でも、不動産会社は抵当権抹消手続きを行ってくれるよう交渉してくれます。銀行としても、結局は競売よりも任意売却のほうが回収できる金額は多いので、交渉の余地はあるというわけです。任意売却は競売にかけられる直前であっても交渉可能です。

住宅ローン返済の目処がつかなくなったときは、負債を増やすことなく、できるだけ早い段階で任意売却を選択することで再起を計れますよ。

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