空き家を売却すると税金はいくらかかる？

空き家を売却すると、売却代金の全額に税金がかかるわけではありません。基本的には、売却によって得た利益である「譲渡所得」に対して所得税や住民税が課されます。

ただし、空き家を取得した時期や所有期間、相続の有無、過去の居住状況などによって、適用される税率や利用できる特例が異なります。売却してから税金の多さに気付くことがないよう、査定や売却活動を始める段階でおおよその税額を確認しておきましょう。

空き家の売却でかかる税金

売却益が出た場合に譲渡所得税がかかる

空き家を売却し、取得費や売却費用を差し引いて利益が残った場合は、その利益が譲渡所得として課税対象になります。一般に「譲渡所得税」と呼ばれますが、実際には所得税、復興特別所得税、住民税を合わせたものです。

売却価格が取得費と譲渡費用の合計以下であり、譲渡所得が発生しなければ、原則として譲渡所得に対する税金はかかりません。ただし、特例の適用や損失の扱いを含め、確定申告が必要になるケースは個別に確認が必要です。

印紙税や登録免許税が必要になることもある

紙の不動産売買契約書を作成すると、契約書に記載された売買金額に応じた印紙税がかかります。不動産売買契約書には軽減措置が設けられていますが、適用期間や税額は変更される可能性があるため、契約時点の国税庁の案内を確認しましょう。

相続した空き家の名義が被相続人のままになっている場合は、売却前に相続登記が必要です。相続登記では原則として固定資産税評価額を基準に登録免許税を計算します。抵当権が残っていれば、抵当権抹消登記の費用も発生します。

仲介手数料などには消費税がかかる

個人が自宅や相続した空き家を、事業としてではなく売却する場合、その取引は通常、消費税の課税対象にはなりません。また、土地の譲渡は消費税の非課税取引です。ただし、課税事業者が事業用建物を売却するケースなどでは扱いが異なります。

一方、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士報酬、解体会社に支払う工事代金などには消費税が含まれます。売却後の手取り額を見積もるときは、税金だけでなく、こうした諸費用も差し引いて計算することが重要です。

空き家売却にかかる譲渡所得税の計算方法

課税譲渡所得は売却価格だけでは決まらない

課税対象となる譲渡所得は、「譲渡収入金額－取得費－譲渡費用－特別控除額」で計算します。譲渡収入金額には売却代金のほか、買主から受け取った固定資産税・都市計画税の精算金などが含まれることがあります。

計算結果がプラスになった場合は、その課税譲渡所得に所有期間に応じた税率を掛けます。3,000万円で売れた空き家でも、取得費や譲渡費用が多ければ税額は小さくなり、反対に取得費が不明だと税額が大きくなる可能性があります。

取得費には購入代金や購入時の諸費用を含める

取得費には、土地・建物の購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税などを含められる場合があります。相続した空き家については、原則として被相続人が購入したときの代金や諸費用を引き継いで計算します。

建物の取得費は、購入代金をそのまま計上するのではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引かなければなりません。土地は減価償却しないため、土地と建物の金額を分けて確認する必要があります。

取得費が分からない場合は売却価格の5％を使える

古くから所有している空き家や相続した実家では、購入時の売買契約書が見つからないことがあります。実際の取得費が分からない場合は、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できます。

ただし、概算取得費を使うと譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。購入時の契約書だけでなく、通帳の振込記録、住宅ローン関係書類、登記記録など、取得価格を確認できる資料が残っていないか探しましょう。

譲渡費用には売却に直接必要だった費用を計上する

譲渡費用には、不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書の印紙税、売却のために実施した測量費などが該当します。土地を売るために建物を取り壊した場合は、一定の条件を満たせば解体費用や建物の損失額を含められることもあります。

一方、空き家を保有している間の固定資産税、修繕費、管理費などは、支払ったものがすべて譲渡費用になるわけではありません。売却との直接的な関係を確認し、契約書、請求書、領収書を保存しておくことが大切です。

所有期間によって異なる税率

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得になる

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得になります。一般的な税率は所得税15％、住民税5％に、所得税額を基準とする復興特別所得税を加えた20.315％です。

「購入日から売却日までが5年以上」という判断ではない点に注意しましょう。売却した年の1月1日を基準にするため、実際の保有期間が5年を超えていても、税務上は短期譲渡所得になる場合があります。

所有期間が5年以下なら短期譲渡所得になる

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得です。一般的な税率は所得税30％、住民税9％に復興特別所得税を加えた39.63％となり、長期譲渡所得より負担が大きくなります。

売却時期を少し変えるだけで長期譲渡所得へ切り替わるケースもあります。ただし、税率だけを理由に売却を先送りすると、管理費や固定資産税が増え、建物の劣化によって売却価格が下がる可能性もあるため、総合的な判断が必要です。

相続した空き家は被相続人の所有期間を引き継ぐ

相続によって取得した空き家の所有期間は、相続した日から数えるのではなく、原則として被相続人が取得した日を引き継ぎます。相続してすぐに売却しても、被相続人の取得から5年を超えていれば長期譲渡所得になる可能性があります。

取得費についても、基本的には被相続人の取得費を引き継ぎます。そのため、相続前の売買契約書や建築請負契約書が重要です。遺品整理をするときは、不動産関係の書類を処分せず、税理士などに確認できる状態で保管しましょう。

税額の簡易シミュレーション

例えば、空き家を3,000万円で売却し、取得費が800万円、譲渡費用が200万円、利用できる特別控除がない場合、課税譲渡所得は2,000万円です。長期譲渡所得なら、概算税額は「2,000万円×20.315％＝約406万3,000円」となります。

短期譲渡所得なら、概算税額は「2,000万円×39.63％＝約792万6,000円」です。実際の計算では収入金額や取得費の扱い、利用できる特例によって結果が変わるため、シミュレーションは目安として利用してください。

空き家の売却で利用できる主な税金の特例

相続空き家の3,000万円特別控除

相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋や敷地を売却し、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。国税庁の掲載情報では、対象となる譲渡期間は令和9年12月31日までです。

ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除限度額は相続人1人当たり最高2,000万円です。「相続した空き家なら一律3,000万円控除」とは限らないため、相続人数も確認しましょう。

相続空き家特例には建築時期などの条件がある

対象家屋は原則として昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではなく、相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった家屋です。一定の要件を満たせば、被相続人が老人ホームなどへ入所していたケースも対象になり得ます。

相続開始から売却まで事業、貸付け、居住の用途に使われていないことや、売却代金が1億円以下であることなども条件です。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があるため、期限管理が重要です。

耐震改修や取壊しの時期にも注意する

家屋付きで相続空き家の特例を利用する場合は、原則として家屋が一定の耐震基準を満たす必要があります。また、家屋を取り壊した後に敷地を売る方法でも、一定の要件を満たせば特例の対象になります。

令和6年1月1日以後の譲渡では、売却時点で耐震基準を満たしていなくても、譲渡した年の翌年2月15日までに買主側で耐震改修または取壊しを行うことで、特例を利用できる場合があります。売買契約や工事時期を含め、適用条件を事前に確認しましょう。

自分が住んでいた空き家には別の特例がある

所有者自身が住んでいた家を転居後に売却する場合は、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。相続空き家の特例とは対象者や要件が異なるため、混同しないようにしましょう。

原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却などが条件です。家屋を取り壊して土地を売る場合には、売買契約の時期や敷地の利用状況に関する追加条件もあります。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続または遺贈で取得した空き家を一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費へ加算できることがあります。取得費が増えることで譲渡所得が減り、税負担を抑えられる仕組みです。

売却期限は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。相続空き家の3,000万円特別控除との併用には制限があるため、どちらが有利かを試算して選ぶ必要があります。

空き家売却後の確定申告

売却益が出た場合は原則として申告する

空き家の売却で課税対象となる譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。会社員で年末調整を受けている人でも、不動産の譲渡所得は給与所得と分けて計算されるため、自分で申告します。

特別控除を適用した結果、納付税額がゼロになる場合でも、特例を利用するために確定申告が必要です。「税金がかからないから手続きも不要」と判断せず、利用したい特例の申告要件を確認しましょう。

申告時期と必要書類を確認する

確定申告は、原則として空き家を売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。期限の日が土曜日、日曜日、祝日などに当たる場合は、翌開庁日になることがあります。

必要書類には確定申告書、譲渡所得の内訳書、売買契約書、取得費や譲渡費用を証明する書類などがあります。相続空き家の特別控除を利用する場合は、登記事項証明書や被相続人居住用家屋等確認書などの追加書類も必要です。

申告漏れや書類不足を防ぐ

申告期限を過ぎると、本来の税金に加えて無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。取得費や譲渡費用の証拠が不足すれば、本来より多い譲渡所得で計算せざるを得ないこともあります。

売却価格の査定を依頼した段階から、購入時と売却時の書類を一つにまとめておくと安心です。複数の相続人がいる場合は、誰がどの書類を保管し、どの特例を利用するのかも共有しておきましょう。

空き家売却の税金を抑えるためのポイント

購入時の資料をできる限り探す

税負担を左右しやすいのが取得費です。購入時の売買契約書が見つからなくても、領収書、通帳、住宅ローンの返済予定表、抵当権設定時の資料などから取得価格を確認できる可能性があります。

相続した実家の場合は、被相続人が利用していた金庫や書類棚だけでなく、取引金融機関や購入時の不動産会社にも確認しましょう。概算取得費を使用する前に、取得費を立証できる資料がないか専門家へ相談することが有効です。

解体や耐震工事の前に特例要件を確認する

古い空き家は、建物を残して売るか、解体して更地にするかで迷いやすい物件です。しかし、先に解体や用途変更をすると、特例の条件や固定資産税の扱い、売却方法に影響することがあります。

特に相続空き家の3,000万円特別控除は、建築時期、利用状況、耐震性、取壊し時期など複数の条件があります。不動産会社だけでなく、税理士、自治体、解体会社にも確認し、売却と工事の順序を決めましょう。

手取り額を基準に売却方法を比較する

高く売れる方法が、必ずしも最も多く手元に残る方法とは限りません。仲介による売却、買取、現状渡し、解体後の土地売却では、売却価格だけでなく仲介手数料、解体費、測量費、税金が異なります。

複数の方法について「想定売却価格－諸費用－税金」で手取り額を比較しましょう。取得費が不明な場合や特例の利用可否が判断できない場合は、売買契約を結ぶ前に税理士などへ相談することをおすすめします。

空き家の売却は税額と期限を早めに確認しよう

空き家売却の税金は、売却価格だけでなく、取得費、譲渡費用、所有期間、相続の状況によって決まります。特に取得費が分からない場合や短期譲渡所得に該当する場合は、想定より税額が大きくなる可能性があります。

相続空き家の3,000万円特別控除をはじめ、税負担を抑えられる制度には期限と細かな要件があります。査定後ではなく、売却方法や解体の時期を決める前に税額を試算し、必要に応じて税務署や税理士へ確認しましょう。

※本記事は2026年7月21日時点で確認できる公的情報をもとに作成しています。税制や特例の適用条件は改正される場合があります。実際の申告や税額計算については、国税庁の最新情報を確認のうえ、税務署または税理士へご相談ください。

■参照元

参照元：
国税庁公式HP「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）
国税庁公式HP「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm）
国税庁公式HP「取得費となるもの」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm）
国税庁公式HP「取得費が分からないとき」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm）
国税庁公式HP「譲渡費用となるもの」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm）
国税庁公式HP「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3270.htm）
国税庁公式HP「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）
国税庁公式HP「マイホームを売ったときの特例」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）
国税庁公式HP「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm）
国税庁公式HP「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）
国税庁公式HP「課税の対象とならないもの（不課税）の具体例」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6157.htm）
国税庁公式HP「非課税と不課税の違い」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6209.htm）
国税庁公式HP「確定申告書等の様式・手引き等」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/r07.htm）
国税庁公式HP「確定申告を忘れたとき」
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2024.htm）
法務省公式HP「相続登記の申請義務化に関する概要資料」
（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00600.html）

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